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5분특강 재경실무자 핵심 결산 tip - 부동산 취득관련 실사 자문비용의 회계처리와 세무관리
[ 오종원회계사의 5분특강 : 재경실무자 핵심 결산 tip - 부동산 취득관련 실사 자문비용의 회계처리와 세무관리 ]

잘못 알고 있는 대표적인 케이스라서 제가 말씀을 드리겠습니다. 이 부분은 다행히 우리 국세청 유권해석도 있어요. 이걸 연결해서 말씀드릴게요.
자, 일반적으로 여러분, 우리가 부동산 취득 한다고 할게요 부동산 취득한다고 하면 여러분은 토지만 취득할 수도 있고 그죠. 또 빌딩 취득하게 되면 토지위에다가 건물이 얹어져 가지고 취득하는 거잖아요. 그런데 여러분이 부동산 취득가는데요. 이 부동산가 가액이 적게는 몇 백억, 많게는 몇 천억, 조 단위 넘어가면요. 그냥 여러분 인수하는 자가 계약서 보고 등기부등본만 떼가지고 인수안해요. 확인해야 될 거 아닙니까? 어떻게 몇 백억, 몇 천억을 갖다가 대법원 인터넷 등기소에 들어와서 등기부등본상에 그죠.
근저당 설정 뭐 안됐다, 믿을 만하다, 그렇게 하는게 아니에요. 즉 뭐냐면 이렇게 큰 물건의 부동산을 취득하게 되면 취득하는 자가 취득이 있잖아요. 취득할 때 뭐냐 자문 용역을 법무법인 등에게 의뢰합니다. 자문용역비가 나가요, 알겠습니까? 근데 정확하게 말하면 무슨 자문용역비다? 이런 것? ‘실사 자문 용역비’ 실사 취득할 때 알겠죠. 취득할 때 실사 좀 더 부연 설명드리면 실무상으로 법률실사를 해요. 알겠죠. 취득할 때. 그러면 제 변호사분들이 등기부등본을 보는 건 당연하고 그죠.
그 건물 나가가지고 여러 가지 권리관계라든지 뭐 하자가 있을 수도 있잖아요. 그죠. 1층 부터 다 봐야지. 기본적으로 또 기존 소유자에 대해서 이야기도 들어보고 맞죠. 또 임차인에 대해서는 어떻게 되는지 등 그 사람들이 말하는 내용하고 비교하고 맞잖아요. 우리 10개층 모두 임차 들어와 있다 했는데 실제가 보니깐 그게 아니더라. 그럴 수 있잖아요. 이런걸 취득과 관련하여 실사한다고 해요. 자, 그럼 이렇게 실사하기 위해서 예를 들면 돈을 1억 썼다.
1억 쓰면. 법무법인에서 뭘 발행 해줘요? 세금계산서 끊어 줍니다. 세금계산서 얼마짜리? 1억 1천. 맞죠. 1억1000만원 여러분, 이게 발생한다 이거예요.
여러분 이해되시죠 그런데 여러분 이 때 우리가 자산취득과 관련되어 가지고 이 자문 용역비 발생하는 것 있잖아요. 여러분 그죠. 이 자문용역비는 일단 우리가 회계처리할 때 뭐로 넣을까요? 회계처리 할 때 단순지급수수료로 처리하나요? 아니면 자산의 취득원가에 가산 해야 되나요? 이런 문제가 생기겠죠. 여러분 일반적으로 법무법인등에서 수수료에 대해서 세금계산서를 발행받으면 대가 지급할 때 뭘 어떤 개정안을 많이 써요? 지급수수료 많이 씁니다, 지급수수료. 그런데 여러분 이 부분에 대해서는 지급수수료를 쓰면 된다? 안 된다?
네. 지급수수료을 쓰면 안된다 이거에요. 왜 안 되냐? 자, 여러분! 우리 국세청의 행정해석에 의하면 자산을 취득할 때 들어가는 자산취득과 관련된 실사 관련된 자문용역비는 뭐에 넣어라? 취득원가에 가산하라고 되어 있습니다. 알겠죠? 여러분 취득원가의 가산하라. 그래서 여러분 이게 취득원가에 가산하라 자. 그래서 이 국세청 유권해석이 어떻게 되느냐.
이팔구의 요구죠. 자, 2006년 11월 언제요? 9. 일 날 나온 유권해석입니다. 맞나요? 그런데 여러분, 그럼 이 회계처리 어떻게 돼요? 자문 용역비 지급했다고 할께요 현금으로 얼마? 1억 1000만원. 맞죠. 여기서 우리 1억이 있잖아요. 이 순수공급가인 1억은 뭘로 처리하란 겁니까? 여기 유권해석에 의하면 여러분 이 수수료는 우리가 취득해서 우리 제대로된 용도에 쓰기 위해서 들어간 부대비용으로 본단 말이에요. 그래서 요 1억이 뭐가 된다.
1억은 토지건물의 취득원가에 가산하라는 겁니다. 세법상으로도 그렇고 회계상으로도 그렇구요. 근데 여러분, 여기서 이제 조금 부연 설명 드리는데. 자, 여러분 이게 만일에 빌딩을 취득했다고 하면 땅 위에다 건물, 토지 다 취득한게 되는 거죠? 맞죠? 그럼 여러분 이 1억에 대해서는 어떻게 해야 될까요? 정확하게 말한다면 회계상으로는? 여러분 실사 용역비 1억은 전부 토지가액이에요? 건물가액이에요?. 그게 아니겠죠. 그죠. 뭘 해야 된다. 회계상으로 암분애야 되겠죠.
그죠? 맞잖아요. 그럼 여러분 암분할 때 기준이 있어야 되겠죠? 암분할 때 기준이 뭐예요? 취득하는 시점에서 만일에 토지와 건물에 대해서 감정받은 가격이 있다고 하면 그 각각 감정받은 가액으로 암분한다든지 맞죠? 만일에 감정받은 가게가 없다며 어떻게 해요? 현실적으로 보충적 평가 방법에 의해서 토지건물에 대해서 기준시가를 산정해가지고 암분하는 방법도 있을 수 있겠죠. 그런데 여러분이 회계적인 측면에서 감사인 입장에서 바라볼 때 이 금액이 크다, 중요하다고 하면 안전하게 가야 되잖아요.
그때는 토지,건물 감정받아가지고 그 가액으로 이 1억을 토지 건물로 암분을 하실 수도 있다, 이 말이에요. 맞죠? 어쨌든 결론적으로는 여러분 실사자문용역비가 지급수수료다? 아니면 토지건물의 취득원가다 토지건물의 취득원가에 들어가야 되고 여러분 이 회계감사 받는 회사라면 금액적으로 중요하면 어떻게 하라? 이 때 토지건물 감정받은 가액으로 암분에서 토지건물을 쪼개서 회계처리하던지 해라. 자, 그런데 이 때 부가세가 나가잖아. 부가세 얼마요? 부가세 천 만원 맞잖아요.
여러분이 부가세 천 만원이 어떻게 되냐. 이 부분 부가세 천 만원. 매입세액공제 되냐 이거잖아요. 매입세액공제 되냐? 맞죠. 여기서 하나 조심하셔야 될 게 있습니다. 여러분, 우리 부가가치세법 매입세액불공제 대상에 보면 뭐에요? 토지 관련된 매입세액은 불공제한다고 되어 있죠. 불공제한다고. 그래서 대표적인 예가 뭐예요? 여러분 토지 취득하기 위해서 공인중개사 수수료 지급하고 세금계산서를 발급받았다고 하면 그 공인중개사 수수료에 포함된 부가세는 매입세액공제가 안됩니다. 알겠습니까? 토지를 취득하기 위해 들어간 돈이니까 알겠죠.
그런데 여러분, 지금 이 경우에는 여러분 토지를 실사 한거에요? 아니면 여러분 토지 위에 건물이 있는거 취득하게 되면 토지,건물 합산 되는거에요? 토지,건물 합산해서 취득한 거 아닙니까? 그죠? 그러면 여기서도 여러분, 우리가 세무 행정상으로는 나중에 어떤 말이 나올 수 있느냐. 요거 천만원 일부는 토지. 일부는 뭐에요? 건물 실사하기 위해서 지급한 수수료라고 보게 되면, 여러분 천에 대해서 일부는 뭐가 되요? 매입세액공제가 될 수도 있고 일부는 매입세액불공제 될 수도 있겠죠.
그래서 이 부분에 대해서 어떻게 해라. 매입세액공제여부를 어떻게 해야 된다 여러분이? 암분 하셔야 한다. 알겠습니까? 그래서 만약에 불공제매입세액에 해당되는 금액이 있다면 그건 뭐가 되고? 토지건물이 취득원가에 가산하고 그죠. 매입세액 공제대상이라면 선급부가세 이렇게 처리해야 되는 말씀이에요. 아시겠습니까? 여러분, 이거 상당히 단순한 해석 같지만 기업회계상 회계처리 그리고 법인세, 부가가치세법상 처리방법 등이 총괄적으로 여러분 녹여 있는 중요한 해석입니다.
자, 여러분 제가 말씀드린 유권해석을 잘 참조하셔서. 여러분들 우리 초보 회계의 입문자 분들의 회계처리에 유익하게 활용하시기를 바라겠습니다. 감사합니다.
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