즐겨찾기 이나우스아카데미 택스넷 이나우스몰 양도박사 이나우스 캘린더
로그인 회원가입 고객지원센터 교육장 안내
통합검색
#5분특강 #알면절세모르면가산세 #종합소득세 #임대사업 #복식부기
5분특강 세무회계사무소 근무 재경실무자Tip - 복식부기대상 상가 임대사업자 간주임대료 산정 체크포인트는?
■ 영상 요약
복식부기 의무자인 상가임대사업자의 종합소득세 신고 시, 간주임대료 계산 및 세무조정 사항 등 실무상 놓치기 쉬운 핵심사항을 점검해야 함을 강조합니다.

■ 주제
상가임대사업자의 종합소득세 신고 시 유의사항

■ 핵심 내용
- 간주임대료 계산 시 임대개시일 기준 적수 산정 필요
- 건설비 적수 계산 시 토지 제외, 건물만 포함
- 자본적 지출도 임대개시일 기준 적수 계산 적용
- 이자 및 배당소득은 현금주의 아닌 발생주의 기준 적용
- 복식부기 기장 시 이자·배당수익은 세무조정으로 총수입금액 불산입 필요
- 이자·배당수익 중 보증금 관련 수익만 간주임대료 차감 가능
- 관련 법령: 소득세법 시행령 제53조 제6항

안녕하십니까? 공인회계사 오종원입니다. 자, 여러분! 우리 이번에는 세무회계사무실에서 근무하시는 분들, 상가에 대해서 여러분 임대하시는 사업자에 대한 종합소득세 신고 시 유의해야 될 내용 하나 말씀드리겠습니다. 자, 이번에는 요. 복식부기 의무자에 해당되는 상가임대사업자의 종합소득세 신고를 여러분이 한다고 가정할 때 혼돈하기 쉬운 내용, 놓치기 쉬운 내용을 말씀드리겠습니다. 여러분 우리 가요. 법인세든 종합소득세 내던 신고를 담당하시는 분들은 요. 자기 머리 속에서는 체크리스트형식이 쫙 떠올라줘야 해요. 임대사업자에 대한 임대차계약서를 납품하는 거죠. 여러분 왜 세법 공부해야 되냐? 세법공부 않았으면요? 어떤 현안에 대해서 체크 리스트가 머릿 속에서 떠오르질 않아요. 아니겠습니까? 그게 능력입니다. 여러분야의 발달이론 발달된다고 했죠. 발달하게 되면 무슨. 세무에게 회계 담당자들 일자리 없어진다고 하네요. 그거 믿지 마세요. 그 말을 진짜 여러분 조세 전문가가 한다면 여러분 맞지만 그렇지 않아요. 그냥 그럴 거 같더라 하는 것을. 여러분 지금 여러분들이 언론에서 접하는 겁니다. 왜 그럴까요? 우리 세법은 매번 바뀌죠. 세법만 바뀐다 하더라도 새로운 유권해석이 엄청 많이 나와요. 그죠? 여러분, 쉽게 말하면 사람의 손이 들어가야 할 때는 판단이 들어가야 하는 이런 요 기계나 전선이 대체될 수 없습니다. 절차는 대체할 수 있어요. 여러분, 쉽게 말해서 애 발달된다고 해서 수술을 갖다가 명예퇴가야지. 그렇죠. 수술을 어떻게 할래요? 요즘 여러분 로봇수술되죠? 손과 손에 의해서 판단되는 걸 하기 원하는 것이 아니겠습니까? 판단을 요하는 일들은 대체가 안됩니다. 절차를 대체하는 것 달라요. 여러분, 요즘에 워낙 여러분 경기도 안 좋고 취업하기도 힘들다 보니까 가끔씩 여러분 우리 세무회계파트 일하시는 분들 요렇게 여러분 많이 오른 내용들 물어보세요. 특히 여러분 세무회계사무실에서 경력을 여러분 오래 싸가지고 판단 잘 내리시는 분들은 대기업에 근무하시는 분들 부럽지 않아요. 근무시간은 더 오시죠? 그죠? 그 대신에 뭘 해야 돼요? 여러분 항상 세 번 업데이트 하셔야 돼요. 단점은 업데이트 됩니다. 이게 습관이 안되시면 안되요. 여러분! 종합소득세 신고 5월달에 한다고 5월달에 업데이트 놓습니다. 그죠? 평소에 해놔야 되요. 5월달에는 실전에 바로 써먹는 거에요. 맞죠? 자, 그래서 제가 이 종합소득세 신고와 관련해서 여러분이 유념하셔야 될 것들 하나 말씀드리겠습니다. 자, 우리가 자. 상가를 임대하는 사업자가 복식부기 의무자라고 할 때 요. 그러면 기본적으로 월세 수입에 대해서 종합소득세 신고해야 되고 두 번째는 간주 임대료에 대해서 또 종합소득세 신고를 해야 되죠. 자, 그런데 우리가 복식부기 의무자라면 당해연도 24년도 귀속 장부의 기장을 하겠죠. 당연히 이해됩니까? 그럼 이렇게 기장을 한 복식부기 임대업자의 경우에 간주 임대료를 계산하는 공식이 어떻게 되어 있죠? 월세 말고 간주임대료. 여러분 잘 아시겠지만 말씀드릴게요. 간주임대료 어떻게 계산하라? 일단 보증금 접수 그죠? 보증금 접수 자 보증금 족쇄에서 못 빼라 건설비 접수 빼주는 거지 그죠? 여러분 건설비 접수 쉽게 말함 뭐예요? 내가 임대사업하기 위해서 투자한 돈이라고 보시면 되겠지. 그죠? 그리고 돈에 대한 접수자 요구빼고 그 다음에 뭐예요? 간주임대료 이자율 꼽해라. 그죠? 자, 이자율을 곱하고 지금 24년도 귀속 간주임대료 계산한다면 24년도가 윤년이었거든요. 윤년 이니까 이게 뭐예요? 366분의 뭡니까? 1이돼요. 그죠? 여기서 뭘 빼라, 뭘 빼라. 당해연도에 발생한 수입이 그저 이자수익 하고 뭐하고 배당수익으로 두 가지 빼라 이겁니다. 그죠? 일단 큰 흐름은 요렇게 되어 요. 두 가지 빼라. 마치 아래와 유가증권 처분 이익은 빼지 않습니다. 그죠? 우리 개인의 경우에 종합소득세 신고할 때 간주임대료는? 자, 그런데 여러분 여기서 조심해야 할 걸 말씀을 드리며 제가 몇가지 자 뭐냐면 여러분 이 보증금 축소라고 하는 거 있잖아요. 보증금 목적으로 첫번째 팁. 여러분 요거 계산할 때 조심하셔야 되는데. 예를 들면 이럴 수가 있잖아요. 자, 내가 여러분 부동산 임대업자인데 임대업자, 대부업자 임차인 한테 임차인 한테 예를 들면 24년 6월 1일자로. 여러분 계약보증금을 10억을 수령했다고 가정 할께요 아니겠습니까? 편의상 이렇게 말씀드릴께요. 그죠? 자 그런데 실제 여러분! 임대차계약서에 임대개시일은 언제로 되어 있다. 임대 객실은 24년 7월 1일부터 시작한다고 되어 있다. 그죠? 그러면 뭐에요? 여러분 당연히 우리가 계약금을 쓴 시점에서 임대갱신 안된거지 그죠? 임대를 시작하는 초 일을 돈 받은 6월 1일자로 한다. 아니면 계약서상에 임대하기로 날 있잖아요. 언제부터 하기로 한다. 계약서 상에 여러분 제가 언제 24년 7월 1일부터 어디죠? 그러면 개시일 이전에 수령한 거는 즉석에서 안한다 이겁니다. 이거죠. 취지가 따라서 24년 7월 1일부터 12월 31일, 7월 1일 포함하여 포함해서 날짜 계산하는 거예요. 요거 첫 번째 조심해야 접수 계산할 때 알겠죠. 그러니까 계약서 보시면되겠죠. 계약서 봐 가지고 여러분이 판단하시면 됩니다. 두 번째, 여러분이 건설비 척수 계산할 때 있잖아요. 자, 건설된 이것도 중요한데. 자 뭐냐면 여러분 상가분양 받으면 그게 여러분 상가 금액만 적혀요. 건물 금액만 적혀 토지금액이 똑같이 적혀요. 우리가 부동산 취득하게 되면 토지 위에 건물이 있는 거잖아요. 실질적으로는 일반적으로는 토지와 건물을 같이 사는 겁니다. 아시겠죠? 자, 그러면 여러분, 여기서 말하는 건설비 접수 계산할 때 건설비는 토지, 건물 합쳐서 내가 10억 주고 샀다고 하면 10억을 빼 주나요? 건물에 해당되는 것만 빼주나요? 여러분 요구 건물에 해당되는 것만 빼줍니다. 토지가 이건 제외에요. 왜 제외냐면 여러분 상식적으로 생각해보세요. 부동산 취득하게 되면 취득 가액 중에서 실질적 땅값, 이어 땅값 맞죠? 땅값이 너무 커요. 그런데 이 땅값 여러분! 간주임대료 계산할 때 건설비 노조 버리게 되면 여러분 땅값이 거의 다 잖아요, 그죠? 땅값 이것의 실질적으로 거래금액의 890% 얘기죠. 그럼 10억짜리가 얼마에요? 10억짜리 같으면 여러분 땅값 8억이라고 가정하면 이 8억 될 거 아니에요 토지 가격으로 준다면 여러분 일반 부동산 10억인데. 자, 보증금을 갖다가 상가건물에 대해서 8억 자신이 없다. 현실적으로 이건 말이 안되지, 그죠? 결론적으로 건설비 족쇄에다 토지를 넣게 되면 이 규정이 실질적으로 무의미적이에요. 그니까 보증금 못하겠습니까? 요렇게 계신데요. 규제가. 그래서 토지는 제외해야 아니겠습니까? 건물은 들어갑니다. 계십니까? 건물 가격은 들어간다. 그런데 여러분, 이때 우리가 토지 건물을 취득할 때 여러분도 취득할 때 있잖아요. 토지 건물 취득할 때. 예를 들면 토지 가액, 업무 얼마? 건물가액 얼마가 아니고 토지 건물 해서 퉁쳐가지고 10억 요렇게 돼 있다 이거예요. 이때는 건물가격 뽑아내야 되거든요. 안분해 라는 겁니다. 그죠? 무슨 기준으로 기준시가가 기준으로 우리 소득세법에 기준시가가 나와 있잖아요, 그죠? 토지, 건물, 기준시가가 기준으로 안분해 가지고 빼라 이렇게 돼 있습니다. 아시겠죠? 또 여러분 여기서 하나 조심하셔야 들께서 자, 자본적지출이 생겼을 때는 어떻게 할까? 여러분이 자본적지출은 토지에 대해서 나가는 것이 아닌 건물이 대해서 나가는 거지 거죠? 건물에 대해서. 자, 만일에 여러분 자본적지출에 해당되는 여러분 돈을 임차인을 위해서 건물주가 투자했다 이겁니다. 그럼 축속에 사람이 포함입니다. 자본 즉 기준은 알겠죠. 자본지출. 그런데 여러분 여기서 중요해요. 자 뭐냐? 내가 여러분 건물을 샀는데요. 임대 개시한 거는 24년 7월 1일거든. 그런데 자본적지출 지출한 게 6월 1일날, 6월 1일날 우리가 자본적지출이 만일에 여러분 2억이 나갔다 이겁니다. 임대기씨는 언제부터 7월 1일인데 여러분 이때 적수 계산할 때 어떻게 하나 예를 위해 되죠? 여러분 조금만 이해를 하세요. 응용하면 된다. 여러분이 보증금 적수 계산하는 계산 이런 계시린 7월 1일이죠. 맞죠? 그러면 동일하게 대응하려면 요건 설비도 뭐냐? 그건 설비도 임대 개시하는 시점부터 투입된 걸 빼준다 말이에요. 그죠? 그럼 실제 자본적지출이 6월 1일날 지출된다 하더라도 적수 계산할 때 1억에 대해서 적수는 언제부터 계상하라. 임대 개시한 7월 1일부터 계상하라는 말씀입니다. 이해되시죠? 제가 말씀드린 거 상당히 지금 중요한 내용들이 많이 들어가 있습니다. 맞죠? 자, 여기다가 또 하나 더 부연설명드릴게요. 여러분 여기 뒤에서 차감하는 이자수익 있잖아요. 이자하고 배당금. 이거는 24년 1월 1일부터 12월 30일 사이에 부동산 임대업을 하면서 계좌로 입금되 현금일까요? 아니면 후에 우리가 흔히 말하는 회계학적으로 말하는 발생지를 말할까요? 현금주의에 발생, 발생된. 예로부터 이런 많이 헷갈리시거든요. 여러분 요거 발생기입니다. 딱 기업에게 기준에 따라서 미수 이자미수배당금 잡은 거를 포함한 다는 개념의 현금받은 것만 하는게 아니에요. 알겠죠. 자 이해되시죠? 여러분. 요거 조심하셔야 해요. 또 두 번째 자유로운 종합소득세 신고 경우에 복식부기 의무자에 해당되는 상가, 부동산 임대업자 여러분 기장을 하신다. 그러면 여기에 만일에 여러분 이자수익 하고 배당 금이 있잖아요. 받은 거 받은 거 있잖아요. 받았을 때 어떻게 할까요? 차별에는 그러면 현금예금, 돈 안 들어왔다면 미술 수익이 되겠죠. 대변의 이자수익, 배당수익 잡히겠죠. 그러면 복식부기 의무자. 세무조정 어떻게 해야 됩니까? 요거 많이 누락하시거든. 우리 세무회계 사무실에서 그죠? 이 부동산 임대업에 대한 기장이 숙달이 되지 않은 분들이 이거 놓쳐요? 자, 여러분! 우리나라 종합소득세 신고는 개인이 벌어들인 이자소득과 배당속도, 금융소득이 알아보죠. 금융소득은 사업소득으로 과세하나요? 일반 개인들 이자 배당으로 가지 않아요. 이자배당소득으로 과세 합니다. 결론적으로는 복식부기에 해당되는 부동산 임대업에 대한 사업소득에 대한 손익계산서에 나와있는 요 이자 수익과 배당수익은 어떻게 채무조정 하라. 이건 물산이. 자 근데 우리 소득세법에서 이걸 뭐라고요? 총 수입금액 어떻게 해요? 불산이 파는 세무조정을 수행하시고 알겠지? 일단 수행하시고 요 금액이 요 금액을 포함해서 요 개인이 24년도 귀속 이자배당소득의 합이 2000만원 초과일 때는 금융소득 종합과세 가 된다. 이것까지 여러분들이 체크를 해주셔야 된다는 말씀입니다. 아시겠죠? 제가 여러분 지금 여러분들께 상당히 많은 내용을 말씀드렸어요. 그죠? 자, 그럼 이제 여러분 요구도 근거를 말씀 만들면 여러분도 불안해지지 않은 거죠. 예. 그리고 소득세법 시행령 제 53조 6항에 나와있습니다. 알겠죠? 자, 그리고 두 번째, 여러분도 조심하셔야 되기 이거에요. 자, 여러분, 여기에 만일에 내가 보증금을 10억을 받았어요. 보증금을 10억을 받았는데 이 10억 받은 돈을 은행에 예금했다 그러면 이자가 나오겠죠. 그 이자는 여기에서 차감합니다. 간주 힘들게 생각해야겠죠. 그런데 요건 말고 내가 여러분 근로소득 그죠? 근로소득으로 많이 벌어서 별도로 예금하고 있어요. 개인적으로 누구는 보증금 받아서 생긴 예금이 아니지. 그죠? 거기서 발생하는 이자는 여기서 차감하면 된다, 안된다 차감하면 안된다는 겁니다. 부동산 임대보증금을 통해서 여러분 발생된 이자배당소득이 확인되는 것만 간주임대료 계산할 때 차감하라는 말씀입니다. 자, 여러분 제가 말씀드리네요. 우리 세무에게 사무실에서 종합소득세 신고를 담당하시는 분들 유익하게 활용하시기를 바라겠습니다. 네 감사합니다.
※ 온라인 강좌의 경우 교육관련 교재는 별도 제공하지 않으며, 필요 시 이나우스몰(www.inausmall.com)에서 구매하여 활용하시기 바랍니다.






강사의 다른 강의