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5분특강 경쟁력 있는 세무회계사무소 초보 입문자 Tip - 임대 부동산 매각시 중개수수료는 종합소득세 신고시 필요경비 인정될까?
■ 영상 요약
부동산 임대업자가 건물을 처분하면서 발생한 중개수수료가 종합소득세 신고 시 필요경비로 인정되는지 여부에 대한 실무 사례를 설명한 콘텐츠입니다.

■ 주제
부동산 임대업 중 부동산 처분 시 발생한 중개수수료의 필요경비 여부

■ 핵심 내용
- 부동산 임대 중 상업용 건물을 처분할 경우 중개수수료가 발생함
- 종합소득세 신고 시, 해당 중개수수료가 필요경비로 인정되는지 여부는 쟁점이 됨
- 일반적 인식과 달리, 국세청 유권해석(서일-455, 2007.4.9)에 따르면 해당 비용은 필요경비 불인정
- 이유는 임대업과 직접 관련된 비용이 아닌 처분과정의 자본적 지출로 보기 때문
- 실무상 잘못 처리할 경우 큰 세무상 불이익과 가산세 위험 있음

■ 사례 전체 원문
안녕하십니까? 여러분 공인회계사 오종원 입니다... 자, 여러분 이번에는요 부동산 임대하다가 여러분! 경기가 안 좋고 하다보니까 팔 수도 있겠죠? 보죠. 그럼 일본 우리가 이 상업용 건물이나 빌딩들을 임대하다가 팔게 되면 여러분이 팔 때 당연히 중개수수료 나가요. 맞죠.

여러분이 그 중개수수료 나갈 때, 그러면 부동산 중개하는 부동산 임대업자가 기존에 여러분 뭐의 월세도 받고 보죠. 관리비 또 건물에 해당되는 포지션에 대해서는 감가비도 계상에 의해 계상에 맞게 쓰죠.. 근데 지금 마지막에 요즘 여러분 이 부동산 임대하시는 분들보면 소상공인들 분들이 임차인으로 들어와 있는 경우에는요. 이 월세 못 내시고 하는 게 우리 많아가지고 실제대출을 종료로 많이 끼고 취득하신 분들은 수익이라 안 나와요, 그죠.

그러다 보니까 지금 이 경기에 팔기도 쉽지는 않습니다. 자, 그런데 내가 만일에 부동산 임대업을 하다가 여러분이 부동산을 팔게 됐어요. 그럼 중개수수료나 하겠죠. 중개수수료 나갈 때. 자, 그러면 2024년도 12월 말일 자로 이 부동산을 처분하고 내게 중개수수료 1 마일리지로 받았다고 가정하겠습니다. 실무적으로는 12월말 이자로 세금계산서를 매입세금계산서 받았다고 가정할게요. 그죠? 그러면 나는 2천1 4년 1월 1일부터 12월 말까지 부동산 임대한 것에 대해서 열어본 종합소득세 신고해야 되겠죠?

맞죠? 자, 그럼 여러분이 종합소득세 신고를 하는 부동산 임대업자가 복식부기의 무로 가정할 때 내가 중개 수시로 여러분 부담하고 있잖아요. 그죠? 요거 과연 종합소득세 신고 부동산 임대업 에 대한 사업소득 신고할 때 필요경비로 넣어줄 거냐, 말 거냐는 문제가 생길 수 있겠죠. 여러분, 이거 보는 관점에 따라선 뭐예요? 아니, 내가 부동산 임대업 쭉 하다가 마지막 청산할 때 발생하는 비용이니까 당연히 필요경비 넣어줘야지. 이렇게 생각하실 경우 있거든요.

그죠? 맞죠. 여러분이 상업용 부동산 같은 걸 임대하잖아요. 임대하다가 팔 때는 팔기 힘들면요. 별도의 어떤 컨설팅회사에 의뢰해가지고 위임해가지고 팔기도 해요. 아니겠습니까? 그럼 여러분이 수수료만이 나갑니다. 이거 그죠? 보내나 한때 여러분 경기 좀 괜찮았을때는 요컴 빌딩 들 거래하게 되면 한죠. 그 이내에서 이렇게 협상해가지고 좀 도중에서 받아요. 그래서 많이 받는 분들은 여러분 이게 보면요. 50억 이렇게 나가요. 실제적으로 맞죠. 그럼 여러분이 이게 필요경비 인정 되고 안 된고가 절체 주력이 클 거 아니에요?

그죠? 왔잖아요. 그죠. 만일에 부동산 임대업을 했는데 내가 여러분 한계 높은 구간이다. 그죠? 그러면 경비는 90잖아요.. 자, 우리 국세청해석은 어떻게 돼있다. 임대의 부동산을 매각할 때 발생하는 중개수수료는? 부동산 임대사업장에 대한 종합소득세 신고 시 필요경비로 넣을 수 없다는 말씀 이에요. 자, 그래서 필요경비에 넣을 수 없다는 말이 여러분 어떻게 되냐? 자, 근거가 있죠. 자, 근거가 어떻게 됩니까?

서일-455. 2007년 4월 9일 자 나온 유권해석입니다. 자, 이런 부분들은요. 유권해석을 모르면 맹목적으로 판단하게 되면 여러분들이 실수를 굉장히 많이 할 수 있는 부분이에요. 첫째, 여러분이 종합소득세 신고회계사무실에서 업무를 담당하고 계신다면 일반 일을 어떻게 생각해요? 아예 업무관련대가로 세금계산서 받았으면 당연히 경비 인정이 된다. 여러분과 집에서 많이 접근하거든요. 그렇지 않을 수도 있다는 겁니다. 그죠. 이런 부분들은 금액이 커요. 그죠. 잘못 처리됐을 때 여러분 가산세도 불이익이 아주 중요할 수가 있습니다.

자, 제가 말씀드린 내용. 우리 회계세무사무실에서 종합소득세 신고를 담당하시는 분들은 유익하게 활용하시기를 바라겠습니다. 네, 감사합니다.
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