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5분특강 2025년 개정 전국민 양도소득세 절세상식 - 주택이외의 용도로 변경하여 양도시의 양도시기(보유기간) 산정은?


■ 영상 요약

1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 계산 시, 양도·취득시기의 판단 기준과 2025년 개정된 양도시기 특례 규정을 설명한 콘텐츠입니다.


■ 주제

2025년 개정된 소득세법 시행령에 따른 1세대 1주택 비과세 요건 중 양도·취득 시기의 판단 기준


■ 핵심 내용

- 거주자 1세대가 보유한 1주택 양도 시 비과세 받기 위한 보유기간은 2년 이상 필요

- 유상취득·유상양도의 경우 취득 및 양도시기는 "잔금지급일"과 "등기접수일" 중 빠른 날로 판단

- 계약서상의 잔금예정일이 아닌, 실제 잔금지급일을 기준으로 함 (실질과세 원칙)

- 2025년 2월 28일 시행령 개정에 따라, 주택을 상업용 등으로 용도변경 전제로 양도하는 경우 양도시기를 "계약체결일"로 간주

- 이 규정은 2025.2.28 이후 계약체결분부터 적용됨


■ 사례 전체 원문


전국민 세금 상식 중에서 중요한 개념 하나 말씀 드리고자 합니다. 자, 여러분, 우리가 일반적으로 요 금 자, 일반적으로. 1주택을 보유하고 있는 1세대가 양도소득세 해당주택을 양도했을 때 비과세를 하려고 하면 기본적으로 여러분은 몇 년 이상 보유하다가 양도해야 할까요? 일단 거주자라고 가정을 맡겨. 제가 편의상 대다수 거주자니까 거구요. 여러분이 소득세법상 거주 장인 거주자 정의는 어떻게 되죠?

거소가 있는 개인을 거주자라고 해요. 그럼 제가 지금 말씀드리는 대전제에 우리 일반 흔히 말해서 토종 한국인 말할 보이죠? 여러분 태어난 것도 한국 외국 한번도 안 나가고 한국에서 쭉 살았어요. 대다수 이렇게 그죠? 자, 근데 내가 직장생활 열심히 해가지고 집을 취득했습니다. 맞죠? 그래서 본인 그리고 배우자, 자녀 포함해서 딱 집 한 채예요. 내 명의의 집 한채 알겠죠.

그러면 우리가 흔히 이걸 1세대가 몇 주택을 가졌다는 표현을 쓰죠. 1세대가 몇 주택 1주택 맞죠? 거죠? 직장 생활하는 거주자 본인 거주자라고 가정했을 때 자유로운 우리 세법은 이러한 경우에 1주택을 보유하다가 팔았을 때 1세대 1주택 1주택 비과세를 받으려면 기본적으로 보유기간이 양도일, 현재 보유기간이 몇 년 이상 돼야 될까요? 2년 이상이어야 됩니다. 맞죠? 1세대 1주택 비과세 할 때 그리고 양도가액이 얼마 수입이 실제 양도가액이 12억 이하가 되어야 되죠.

거죠? 원칙적인 경우죠. 예외도 있지만. 자, 그런데 이때 양도시기 있잖아요. 양도금이 여러 번 보유기간 이라고 하는 것은 취득시점부터 양도시점까지가 몇 년, 1년 이상이 돼야 한다 말이잖아요. 그런데 이때 그러면 이 보유기간을 계산할 때 보유기간은 계산할 때.

양도시기 하고 뭘 알아야 돼요? 양도시기 하고. 취득시기 이 두 가지를 알아야 될 거 아니에요? 맞죠? 그런데 일반적으로 여러분이 유상으로 취득해서, 즉 제3자로부터 유상으로 최리에서 유상으로 처분한다고 하면 이 때 양도취득시기를 물어보느냐. 일단 이게 중요하죠. 자, 이렇게 여기에 대해서 우리 소득세법 시행령 제 162조 1항 2호에 의하면 맞죠. 일반적으로 유상 취득, 유상 양도의 경우에는 이 시기를 언제로 본다. 여러분 둘 중의 빠른 날이에요.

둘 중에 빠른 날 조를 둘 중에 빠른 날 먹어요. 등기부등본을 상 소유권 이전에 대한 등기접수이라고 오죠. 그 다음에. 잔금 친 날 잔금 청산이에요. 둘 중의 빠른 날을 말한다고 했거든요. 그런데 여러분, 여기서도 아셔야 되 자 계약서상에 잔금 지급하기로 한 날 있잖아요. 하고 실제 잔금 친 날이 다르네. 그럼 이때 말하는 잔금 이런 문제를 말할까요? 계약서상 약정된 잔금 치기로 한달을 말할까요?

실제 잔금 지급한 날을 말할까요? 여러분, 우리 국세기본법 뭐예요? 실질과세죠. 형식과 실질을 다를 때는 보다 실질에 의한다. 즉 실제 잔금 친 날을 말합니다. 겠죠. 실제 잔금 친다.

이 때 양도취득시기는 여러분 어떻게 하면 된다? 여러분, 이 양도취득시기는 어떻게 하면 돼요? 여러분 양도취득시기는? 이 둘 중에 빠른 날하면 되잖아요, 그죠? 맞죠? 자, 여러분이 둘 중의 빠른 날을 하면 된다 이겁니다. 일단 기본적으로 그죠? 자, 여러분들게 여러분 빠른 납하면 되는데

원칙은 여러분 요렇게 하면 되는데. 원래 2025년 2월 28일자로 소득세법 시행령이 중요하기 하나 개정된 내용이 들어왔어요. 이때 여러분 자, 양도할 때 있잖아요. 양도할 때. 그럼 취득부터 양도할 때 원천 요렇게 할 거 아닙니까? 그죠? 자, 그러면 정상적인 경우라면 취득시기는 어떻게 내가 취득했다고? 하면, 유상으로 줄이겠다고 하면 둘 중에 빠른 날이 취득시기가 되는 거예요, 그죠? 그럼 되려 위 양도시기 계산할 되잖아요. 여기서 올해 개정된 게 하나 나왔다고 해요, 개정된 게.

자, 그게 바로 뭐냐면 이 양도시기 역시 원칙은 요. 둘 중에 빠른 날 맞아요. 그죠? 그런데 여러분 어떤 경우냐면 여러분 단독주택을 우리가 양도한다고 하면 단독주택을 양도한다고 어떻게 되냐며 주택을 팔기는 하는데 여러분의 기존에는 주택의 요구죠. 나는 주택으로 살다가 파는데 요구를 용도전환 어떻게 용도를 주택이 이외의 용도로 어떻게 해요? 전환해가지고 하는 조건이 붙어 가지고 이 주택을 양도하기란 경우에 있거든요. 그죠? 나는 지금 단독주택 살고 있어요.

그죠? 그런데 주택 이외의 용도로 변경을 전제로 넘기겠다, 맞죠? 여러분, 다른 말로 하면 뭐예요? 사는 사람이 뭐예요? 주택 이외의 용도로 변경된 거 확인하고 잔금 주겠다는 말이 그럴 수 있잖아요. 그죠? 자, 이러한 경우에는 양도일을 언제로 본다. 특이합니다. 양도일을 주택 매매계약을 체결한 날을 양도일로 본다. 요렇게 들어왔어요. 알겠지? 여러분이죠. 그러니까 내가 기존에 온 주택으로 살고 있다가 보유하다가 의료 양도하는데 뭐예요? 주택 이외의 상업적인 용도로 용도 전환하는 것을 전제로 양도하기로 했다.

이런 경우에는 양도일을 언제로 본다. 주택 매매계약을 체결한 날로 본다 이겁니다. 아시겠죠? 자, 여러분 자, 정확하게 들어 말씀드릴게요. 이게 바로 소득세법 시행령 제 154조 1항에 나와 있거든요. 자, 1항에 어떻게 되냐면 자, 양도일 괄호 안에 어디 있어요? 주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도 변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매 계약서를 마련하고 있으며, 매매계약 체결 후 계약서상에.

매매계약 체결 나오잖아요 그날을 말한다 요구한 알아두셔야 되구요. 특이한 거죠. 자 근데 언제부터 적용한다고 되죠? 여러분 이 조문 이요? 우리 소득세법 시행령 올해 25년 2월 28일자로 개정된 개정 부칙 제13조에 의하면 25년 2월 28일 이후 계약 체결한 부분부터 여러분 양도시기를 계약 체결일로 한다고 되어 있습니다. 여러분이 상당히 중요한 개념에 의존. 여러분 우리 1세대 1주택 비과세 여러분, 요거 판정 잘못해 가지고 2년 미만이되느냐 2년 초과 됐냐 며칠 사이에 왔다갔다 할 수도 있겠죠.

그죠? 이때 여러분들이 유익하게 활용을 할 수 있는 규정입니다. 제가 말씀드린 대로 우리 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 유익하게 활용하시길 바라겠습니다. 네, 감사합니다.

 
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